05.10.2020

Neuer Mietenspiegel 2020 für Nürnberg

Seit dem 1. August 2020 gibt es den neuen Nürnberger Mietenspiegel 2020. Er ist zwar grundsätzlich nur als Richtlinie zu verstehen, dennoch dient er als Orientierungsgrundlage für Mietpreise in Sachen Mietpreisbremse bei Neuvermietungen beziehungsweise bei Mieterhöhungen. Alle vier Jahre wird der Mietenspiegel – wie jetzt 2020 – mittels Basiserhebung neu erstellt und dann nach  zwei Jahren fortgeschrieben. Wer den neuen Mietenspiegel mit dem von 2018 vergleicht, wird feststellen, dass sich einiges geändert hat.
Der Nürnberger Mietenspiegel ist ein sog. qualifizierter Mietenspiegel, d. h., er ist entsprechend den gesetzlichen Grundlagen nach wissenschaftlichen Methoden erstellt. Die Basis bildet eine statistische Regressionsanalyse. Diese wegen einer zu geringen Datenlage 2012 neu eingeführte Systematik bildet jetzt nicht mehr wie früher über ein Punktesystem eine Ausstattungsvariante, sondern es wird eine Basismiete nach Quadratmetern Wohnungsgröße ermittelt und dann prozentuale Zu- oder Abschläge für negative oder positive Ausstattungskriterien gebildet, die sich auch statistisch hinterlegen lassen. Das heißt, der Ausstattungskatalog ist kein Wunschkonzert der beteiligten Wohnungsverbände, sondern hinsichtlich der Ausstattungskriterien und deren Bewertung, ist statistisch nachgewiesen, dass diese Merkmale eine Mietpreisrelevanz haben, d. h.: dass der Mieter für diese Dinge auch mehr oder eben weniger am Markt bezahlt. Entsprechend der rasanten Entwicklung am Wohnungsmarkt können sich dadurch auch Bewertungen (prozentuale Bewertung) oder Ausstattungsmerkmale an sich (z. B. eine Ausstattung, die früher mietpreisrelevante Bedeutung hatte, hat diese nun nicht mehr oder nicht mehr in diesem Maße) zum Teil sogar erheblich positiv, wie negativ verändern.

Mietsteigerungen

Laut Mietenspiegel 2020 sind im Zeitraum von zwei Jahren die Preise für neu vereinbarte Wohnungsmieten um durchschnittlich 7 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen liegt bei 8,54 Euro je Quadratmeter, nachdem sie zwei Jahre zuvor noch bei 7,98 Euro je Quadratmeter lag. Im Zeitraum von 2016 bis 2018 betrug der Anstieg noch 9,2 Prozent (Quelle: PM der Stadt Nürnberg).

Dies bedeutet, dass der Mietanstieg in Nürnberg in den letzten zwei Jahren deutlich gebremst wurde.

Ob im Einzelfall eine Erhöhung festzustellen ist, hängt zudem sehr stark von der Größe, dem Baujahr und der Ausstattung der Wohnung ab. Die größten Mietsteigerungen werden sich natürlich bei den kleinen Wohnungen und  jüngeren Baualtern finden lassen. Bei den Bestandswohnungen der Baualter vor 1918 bis 1976 liegen die prozentualen Abschläge von der Durchschnittsmiete bei zwischen 4 % und 7 %, was auf immerhin ca. 2/3 des Nürnberger Wohnungsmarktes zutrifft. Je nachdem wie sich dann die Bewertungszu- oder abschläge für die Ausstattung ergeben, werden bei diesen Wohnungen die Mietsteigerungen weit geringer ausfallen.

Änderungen bei den Qualitätsmerkmalen

Laut Analyse der Statistiker ist bei den Zuschlagsmerkmalen – offener Kamin/ Kachelofen, gehobene Badausstattung, oder gemeinschaftlich genutzter Garten - keine Mietpreisrelevanz mehr festzustellen. Der Erklärungsversuch der Statistik war, dass diese Ausstattungsmerkmale bzw. deren Bewertung in den allgemeinen Preissteigerungen aufgehen.

Bei den Abschlagsmerkmalen fällt dagegen die negative Bewertung bei fehlendem separatem Badezimmer weg und es reduzieren sich die Abschläge einiger Negativmerkmale (z. B. bei Einzelöfen).

Beiden Wohnlagen mit Vor- bzw. Nachteilen wurden die Entfernungsparameter zum ÖPNV neu justiert (statt 300 Meter Fußweg, nun 400 Meter).
An dem Bewertungsschema ändert sich grundsätzlich nichts.

Erst folgt die Einordnung der Quadratmeterbasismiete plus prozentuale Zuoder Abschläge, dann ergibt sich eine Punktmittelwertmiete, die in der Regel die Grundlage für Mieterhöhungen bzw. die sog. „ortsübliche Miete“ darstellt. Die ortsübliche Miete an sich ist jedoch immer eine Spanne, denn es ist auf dem Markt feststellbar, dass für eine gleich ausgestattete Wohnung durchaus weniger oder auch mehr bezahlt wird. Diese Spanne wird in Nürnberg – statistisch festgestellt – nun mit 22 Prozent nach oben und unten gesehen (früher 20 Prozent). Aber wichtig ist, dass auch die Gerichte erst einmal grundsätzlich davon ausgehen, dass der Mittelwert die repräsentative Miete ist. Das heißt, die Spanne kann man nach oben und unten nur ausnutzen, wenn sich mietpreisrelevante positive oder negative Merkmale ergeben, die nicht in dem Ausstattungskatalog des Mietenspiegel Berücksichtigung finden. Zum Beispiel wenn eine Wohnung umfangreich energetisch saniert ist, kann dies den Wert nach oben beeinflussen. Oder wenn ein negatives Ausstattungsmerkmal vorliegt: Auch dann muss der Wert nach unten angemessen korrigiert werden.

Der neue Mietenspiegel ist seit dem 01.8.2020 bei den Verbänden und der Stadt Nürnberg, bei Haus & Grund Nürnberg, für 3,00 Euro/2,50 Euro für Mitglieder erhältlich.

Infos und Beratung für Mitglieder: www.hausundgrund-nuernberg.de

Rechtsanwalt Gerhard Frieser
1. Vorsitzender Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e. V.
Weitere Informationen unter:
www.hausundgrund-nuernberg.de oder direkt beim Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg & Umgebung e. V.
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